在美国买了房,这个税一定要交!

摘要: 有网友提出这样一个问题:“网上传言在美国交不起房产税会被政府或者银行强制把房子卖掉不知是真是假,假如说没钱交

10-31 11:35 首页 邦海外

有网友提出这样一个问题:“网上传言在美国交不起房产税会被政府或者银行强制把房子卖掉不知是真是假,假如说没钱交房产税会怎么样呢?会被强制收走房子或者其他物品抵押吗?”这个问题牵涉面较广,下面就具体解释有关规定。



首先,要明确一个概念,美国绝大部分房产是包括土地的,也就是说房东不但拥有房子的所有权,也拥有与房屋相连的土地的所有权,包括房屋地基、院落的土地所有权。所谓的房产税,正确的说法应该是房地产税。房地产税是一个税种,但包括两个组成部分,一个是房产,另外一个是地产。每年屋主都会收到下一年度应缴房地产税的通知(有些地区是每年调整,有些是几年调整一次),在大城市地段好的地区,由于土地值钱,因此往往在应缴房地产税中,地产的比重高过房产;而在乡村地区,地产的比重大多不及房产。


下图是弗吉尼亚州费尔法克斯县(Fairfax County)的房地产税示意表,表中显示了一户屋主2015年、2016年应缴房地产税的数目以及2017年估计应缴房地产税的数目。以2016年的房地产价值为例,共585670美元,其中地产为26万美元、房产为325670美元,房地产税的税率是1.1585%,所以应缴房地产税为6784.99美元。



其次房地产税的征收是地方政府(主要指市政府、县政府)的职责,不但与联邦政府没有关系,更与银行等其他金融部门无关。而地方政府的运作经费来源,主要就是靠房地产税。以2016年费尔法克斯县为例,当年该县总收入为38亿美元,其中24亿美元来自房地产税,房地产税占整个县政府收入的63%。


由于房地产税在地方政府运作经费中占主要部分,包括中小学教育经费、道路维修、图书馆运作、公共设施、警察局经费、政府员工的工资福利等,都靠政府拨款,因此收缴房地产税是政府的重要事项。而对于拖欠或不缴房地产税的屋主,政府首先会将欠税与房产地契(Title以及Deed)联系在一起,这样,不但会大大影响屋主的信用记录,降低屋主的信用分数,而且当屋主出售房屋时,会影响到交易,因为买家根本不希望买下欠房地产税的房子。其次,如果屋主坚持不缴房地产税或拖欠税款,政府可以根据法律规定,采取强制措施将房子拍卖,这种做法被称为“房地产税卖屋”(tax sale home)。



具体来说,大致有两个方法:


1

拍卖房地产税欠税(tax lien sale),由出价最高的买家买下屋主的欠税,这样,买家就成为屋主的债主,由买家负责向屋主追缴欠款以及利息、法律费用等。如果屋主不能满足新债主的追款要求,新债主则可以根据法律,将屋主的房屋公开拍卖。这种拍卖方式在全美29个州以及首都华盛顿特区、维尔京群岛和波多黎各是合法的。

2

直接拍卖房地产(tax deed sale),由出价最高的买家买入房地产以及所欠房地产税。


通常来说,无论采取哪一种方式,地方政府在采取拍卖方式强制收回屋主拖欠的房地产税之前,根据不同地方的规定,往往会给屋主几个月或几年的时间来缴清欠款,如果过了期限,则会启动拍卖程序。在绝大部分地区,法律规定即使屋主的房地产被政府拍卖了,屋主在规定的期限内(大多一年)有权将其从新买家手上买回来,但必须全额付清新买家支付的所有费用以及利息等。


由上所述,拖欠房地产税是很严重的事情,最后可能导致房地产被拍卖,值得屋主严肃对待。不过,对于确实没有能力缴付房地产税的屋主来说(有能力而不缴的除外),不同的地方政府有不同的项目帮助屋主度过难关,包括缓交房地产税、分期缴纳甚至减免房地产税等。以费尔法克斯县为例,居住在该县的居民,年龄超过65岁或残障人士,年收入在52000美元及以下的,可以免付房地产税;收入在52001美元至62000美元的,房地产税减半;收入在62001美元至72000美元的,房地产税减免25%。


一  、“房屋价值怎么评估?”


在房地产税中,有两个因素起关键作用,一是税率,二是房屋及地产价值,房地产税的多少,就是由这两个因素组成的。由于房地产税主要由各地政府征收,因此房地产价值的评估由地方政府负责,各地政府有各自的法律法规,所以房地产价值评估方式也不一样。大致说来,房地产评估的基本原则有3个:


1

本地区最近一段时期同类房屋成交价格,这是评价房屋价值(包括所在地皮价格)的重要因素。

2

修建同类房屋的价格加上地皮价格,即在当前建材及劳力价格的情况下,在同一块地皮上修造同类房屋的造价,同时根据房屋的新旧程度折旧。

3

房屋出租价格,假定房屋供出租,可以收到多少租金。


综合以上三个因素,再考虑本地区经济发展情况,估价员就会对每一栋房产的价值作出评估。地方政府根据估价员的评估,提前半年将新的评估报告寄给屋主,如果屋主觉得评估合理,就等着政府寄来新的税表;如果觉得不合理,可以提出要求重新评估,政府会根据屋主的要求,重新审核评估报告并将结果告知屋主。屋主如果还不满意,可以要求上诉,由法庭裁定。


二 、 “公寓式楼房的地产税和独栋住宅有没有区别呢?”


公寓式楼房分为两种,一种是合作公寓(coop ),一种是公寓(condo),无论是哪种形式的公寓楼房,只要是居民住家而非商业楼,其税率与独栋住宅是一样的。以首都华盛顿特区为例,2016-2017年度的房地产税率共分4个等级:等级1的税率为0.85%,适用所有居民住宅;等级2税率A为1.65%,适用价值不超过300万美元的商业及工业楼,包括旅馆等;等级2税率B为1.85%,适用价值超过300万美元的商业及工业楼,包括旅馆;等级3的税率为5%,适用空置房屋;等级4的税率为10%,适用于维修不良或破败的房屋(blighted real property)。所谓维修不良或破败的房屋,主要指墙壁、屋顶、窗户、阳台或其他房屋结构维修不良,或有危险、不卫生、威胁社区公共卫生等。这个税率主要目的是迫使屋主保持房屋的安全卫生整洁美观。


三 、 “房产税一年多少美元?”


根据美国人口普查局的统计,全美屋主2015年平均交纳房地产税为2149美元。2015年全美各州房地产税率,最低的是夏威夷,为0.27%,最高的是新泽西,为2.35%,新泽西的税率是夏威夷的8.7倍。也就是说,在夏威夷一栋20万美元的房产,只需交税540美元,而在新泽西则需交税4700美元。


四  、“贷款买房的,为什么每月银行除了扣还贷的费用,还要扣房产税和保险费用?”


银行贷款给购房者是有风险的,因此会将房屋本身作为抵押品,如果贷款者为了省钱不买房屋保险,一旦房屋失火或遭其他灾害,银行可能就拿不回放出的放贷;或者贷款人不按时交纳房地产税,一旦被政府追债,政府可以将房屋强制拍卖,而在这种情况下,银行只是第二顺位的债权人,政府则是第一顺位的债权人。为了避免上述两种情况的发生,银行一般会要求设立代管账户,替房贷者交纳房产税及房屋保险费用。当然,如果客户希望自己直接交纳房地产税及房屋保险,银行也会同意,但往往会提高房贷利率0.25个百分点。


弗吉尼亚州费尔法克斯县2016年预算,房地产税占政府收入的63.9%

(图表:费尔法克斯县政府)



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